오피스텔은 가격이 오르지 않는다?
오피스텔은 갭 투자가 안된다?
1. 오피스텔에 투자하는 이유는 무엇일까?
- 대표적으로 알려진 이유는 월세를 받기 위해서이다. 우리나라 오피스텔 평균 가격이 보통 2억 전후이니까, 2억 원을 정기예금으로 넣어놓으면 생기는 이자가 2% 정도다. 하지만 오피스텔을 사놓고 월세를 주면 입지에 따라서 50~70 정도는 받으니, 금리로 환산하면 5~7% 정도가 되기 때문이다. 즉, 그냥 이자를 받으면 400만 원 이하, 오피스텔 투자하면 600~900만까지 받을 수 있기 때문이다.
- 하지만 여기서 고려해야 할 것은 공실률, 그리고 세금, 유지관리비, 복비 등 다양한 부가비용이 계산되지 않았다. 또한 부동산 가격이 오르면 시세차익이 생길 수도 있다. 그러므로 오피스텔 투자하기 전에 꼭 세부적인 비용까지 모두 계산해 보고 투자 실행여부를 결정하기 바란다.
2. 오피스텔 투자하기 위해서는 얼마의 자금이 있어야 할까?
- 서울 오피스텔 평균가격 : 2억 3천만 원
- 경기 오피스텔 평균 가격 : 1억 7천만 원
- 전국 오피스텔 평균 가격 : 1억 8천만 원
위의 평균 가격은 현재 통계로 잡히는 내용이다. 따라서 대충 포괄적인 참고용 자료로 활용하고, 입지와 면적, 연식, 수요 여부 등 다양한 요인에 의하여 변동이 이루어지니 감안하기 바란다. 하지만, 아무리 크고 넓고 입지가 좋아도 5억을 넘어가는 것은 없다고 봐도 무방하다. (물론 서울 일부 지역에는 있을 수도 있다.) 아파트는 20억 30억 하는 것도 많은데 상대적으로 엄청 저렴하니 수요가 몰릴 만도 하다.
위의 자금을 다 가지고 있다면 쉽지만, 보통 부동산 매입 시 자금을 다 가지고 투자하는 사람은 많지 않다. 대출을 활용한다면 분양가 기준 80~90%까지도 대출이 나오기도 한다. 금융비용은 각자 알아서 생각해 보면 될 듯.
3. 세금은 어떨까?
- 취득세 4.6%
- 재산세 0.1%~4%, 혹은 0.25% 등 복잡하다. 이것은 각자 찾아보시길..
4. 오피스텔 가격은 오를까?
보통은 아파트처럼 오르고 내리지 않는다. 일부는 분양가에서 고정이라는 사람들도 있지만, 보통은 신규 분양~5년 이내까지는 소폭 오르고, 5년 이후~10년까지는 보합, 10년 이상부터는 약세로 보는 것이 일반적이다. 하지만 이 또한 경기의 흐름이나 입지 등 다양한 요인에 의해 변동된다는 것은 변함없다.
때문에 아파트처럼 갭 투자를 목적으로 하는 것은 바람직하지 않다. (일반적인 내용.. 본인이 가능하다 생각하면 실행하시길)
5. 기타
- 보통 분양도 완판이 안되고 60% 정도 분양되는 것이 보통이다. 40%는 미분양..
- 업무용이냐, 주거용이냐에 따라 세금 등 다양한 부분에서 차이가 발생하니 잘 알아보시고
- 아파트 공급 부족으로 오피스텔 공급이 늘고 있음.
- 이자율이 하락하고 있어, 월세가 줄고 있음. -> 이는 세입자들은 전세를 원하고, 집주인은 월세를 원하기에 공실률이 높아지고 있음. 공실은 곧 주인의 가계에 직격으로 부담을 준다는 사실..
- 오피스텔에 공실이 발생해도 관리비는 집주인이 내야 함.
- 주거용 오피스텔은 전세자금 대출이 됨
- 재건축 안됨
- 주거지구가 아니라 상업지구에 들어서기 때문에 이미 건폐율이나 용적률이 최고로 사용되었으며, 토지지분이 매우 적음.
향후 스터디를 더 해서 글을 완성시켜야겠음.