부동산 #2. 용인 GTX와 용인 플랫폼시티의 Q&A(착공, 투자시기 등)

용인플랫폼 시티 조감도

 용인 플랫폼시티의 개요는 이 전편에서도 다루었고, 인터넷 검색에서도 쉽게 찾을 수 있으므로 패스하도록 하자. 한 가지만 확실히 하자면 이전 신도시들과는 다른 새로운 형태의 도시가 탄생할 것이라는 기대감이 극에 달하는, 미래로 가는 플랫폼(승강장)을 만들고야 말겠다는 강한 의지가 투영된 계획이라는 점이다. 기간도 2028년까지 앞으로 8년이나 걸리는 장기계획인 점을 고려하여 GTX 완공시점인 23년까지를 단기적 관점에서 그리고 28년까지의 기간을 장기적 관점에서 나누어 살펴보도록 하자. 

 

1. 2023년 GTX 용인구성역 완공과 2028년 플랫폼시티 완공은 가능할까?

 2018년 12월, GTX A 노선은 착공식을 가졌다. 하지만 아직 구성역 인근에서는 공사 시작을 알리는 어떠한 흔적도 찾아볼 수는 없다. 때문에 조금 늦어지는 것은 아닐까? 하고 인터넷을 검색해 보니, 역시나 2026년이나 돼서야 완전히 완공될 것이라는 예측들이 있다. 

출처 : https://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/13/2020051300191.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=news

GTX A노선 강남 구간, 착공식 1년반만에 첫 삽 뜬다

입력 2020.05.13 03:00

 위 기사의 내용 중 꼭 알아야 할 부분은 아래에 발췌해 두었다.

◇철도 업계 "2023년 개통 어려울 듯"

이 구간 갈등이 해결돼도 정부가 목표로 밝힌 2023년 GTX A노선 개통은 어려울 전망이다. A노선의 핵심 정차역 중 하나인 삼성역 개통이 2026년 2월에나 가능해졌기 때문이다. GTX 삼성역은 영동대로 복합환승센터에 들어설 예정인데, 역사 설계가 변경되면서 착공 시기가 늦어졌고 예상 공사 기간도 기존의 48개월에서 86개월로 늘어났다. A노선에 투입될 차량도 제작사인 현대로템이 2023년까지는 전량을 공급하기 어려워 2024년에야 납품을 완료하기로 계약한 상태다. 한 철도 전문가는 "이미 업계에선 개통 목표보다 1~2년은 늦어질 것으로 보고 있다"고 했다. 하지만 국토부 관계자는 "2023년까지 개통한다는 방침은 변하지 않았다"고 했다.

 

 그렇다면 플랫폼 시티는 어떨까?

https://www.etnews.com/20200712000037

경기도 "2022년까지 도내 모든 테크노밸리 조기 착공"

- 기사 내용 발췌 - 입력 : 2020.7.12

경기도가 2022년까지 제3판교 테크노밸리, 경기 양주 테크노밸리, 경기 용인 플랫폼 시티 등 현재 계획 중인 도내 테크노밸리를 조기 착공하고 공공임대주택 20만 호 공급 등 '도민이 살고 싶은 행복한 도시 조성'을 추진한다.

홍지선 경기도 도시주택실장은 12일 이런 내용을 담은 민선 7기 후반기 도시주택분야 정책 운영방향을 밝히면서 “경제위기 회복력을 키우고, 사람과 환경이 어우러져 지속 가능하게 공존할 수 있는 건강한 도시, 보편적 주거복지가 구현되고 부동산 분야에 공익기능이 강화된 도시를 만들겠다”고 말했다.

 이는 이재명 도지사 재직기간인 22년 6월 30일 안에 착공을 시작해 계획 변경 없이 사업을 성사시키겠다는 강한 의지 정도로 해석할 수 있다. 현재 지옥에서 생환한 이재명 도지사의 성격을 볼 때, 본인이 입 밖으로 뱉은 말은 꼭 지키려고 노력하는 사람이라 어떻게든 일단 공사는 시작될 가능성이 높아 보인다. 일단 공사가 시작되면 개발사업이 거의 마무리된 것이나 다름없다고 생각해도 무방하기 때문에 (여러 요인들이 홰방을 놓을 여지는 있지만, 그래도 보통은 거의 계획대로 진행된다.) 부디 계획대로 진행되길 바란다. 

 

2. 그렇다면 투자시기는 언제가 좋을까?

 이미 온라인 상에서는 정보에 빠르고 실행력이 좋은 사람들을 중심으로 다량의 자금이 인근 지역으로 투입된 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다. 때문에 현재 구성역 주변의 아파트 시세는 직접적인 영향권에 있는 APT 단지를 중심으로 1차 투자가 마무리되었다고 볼 수 있다. 

직방의 부동산 시세

 그 시세는 지도에서도 쉽게 확인이 가능한데, 보정동 평균 시세가 3년 만에 5억에서 7억으로, 마북동은 3억에서 5.3억으로 상현동도 4억에서 6억대로 140%~170%까지 가격이 상승했다. 세밀하게 들어가 보면 일부 신규 아파트와 직접 수혜단지 들은 이미 주변시세를 훌쩍 뛰어넘어 200%를 넘는 가격 상승률을 보이기도 한다. 

 

 이러한 현상은 장기간에 걸쳐 계획된 플랫폼 시티가 무산되더라도, 이미 확정된 GTX 노선 하나만으로도 투자가치는 충분하다고 판단한 발 빠른 부자들의 실행결과로써 그들의 자금력과 판단력이 부러울 뿐이다. 

 

 개인적인 생각일 뿐이지만, 부동산이 진짜로 오르는 시기는 1세대 프런티어들의 투자가 끝난 시점에서 불나방들이 달려드는 2세대부터라고 생각한다. 이 불나방들은 자신이 불에 타 죽는 줄도 모르고 달려들어 엄청난 시세를 분출하고 나면, 일반인들이 달려들어 오를 대로 올라버린 꼭지를 부여잡고 죽어라 버티기에 들어가면 부동산 투자는 하락기에 들어선 것일 것이다. 그런 관점에서 구성역 GTX는 이제 막 프런티어들의 작업이 끝난 초기 상승구간만 지났다고 보는 편이 맞을 것 같다.

 

  이러한 상황을 참고 혹은 스스로 분석하여 자신의 여유자금에 맞추어 투자시기를 결정하면 된다. 솔직히 이 지역의 부동산 시세가 어떻게 될지는 아무도 모른다. 모두 다 막연하게 지금보다 굉장히 많이 오르지 않을까? 하는 예상을 할 뿐이다. 그러니 이 지역이 오를 것인가? 떨어질 것인가? 혹은 얼마큼 오를 것인가? 어디를 살 것인가? 하는 식의 궁금증은 스스로 노력해서 찾아보자. 인터넷에 떠 도는 모든 이야기들도 누군가의 추정일 뿐이고, 결국 투자 판단은 최종적으로 스스로가 지는 것이기 때문에 아무리 찾아봐도 정답은 없기 때문이다. 

 

 오직 자신의 투자가능금액의 규모, 운용 가능 기간을 스스로 판단하는 일 만이 가장 합리적인 투자시점을 결정하는 핵심사항이 될 것이다. 

 

 한 가지 고민할 것은 부동산이든 주식이든 결국 실물경기의 흐름을 따라가기 마련인데, 코로나 19로 전방위적 압박을 받는 현재 경제가 이대로 우상향 직진할지, 아니면 산업 부진의 압박으로 크게 꼬꾸라졌다 살아날 것인지, 아니면 그대로 죽어 장기침체로 이어질 것인지에 대한 판단은 꼭 한 번 점검해 볼 필요가 있다고 본다. 

 

 현재의 경기는 코로나 19로 다급해진 경제 몰락의 위기를 전례 없는 양적완화(정부지원금 등) 정책을 통해 심폐소생을 시켜 놓은 상태나 다름없기 때문이다. 하늘길은 막혔고, 학생들은 학교에 못 가고 있으며, 여러 산업분야에서 소리 없이 위기가 커지고 있음에도 불구하고 비정상 적으로 부동산과 주식시장만 호황을 겪고 있는 것이다. 상식적으로 봐도 비정상적인 상황이 언제 터질지 모르는 폭탄처럼 심지는 계속해서 타 들어가고 있는 것 같아 불안하기 그지없다. 

 

  자금의 여유가 되는 사람은 장기적으로 보유하면 되기에 결국 위기가 온다고 하여도 리스크 회피가 가능할 수 있다. 하지만 그렇지 않은 사람들은 만약 위기가 온다면 지금보다 훨씬 싼 가격에 진입할 수 있으니 커다란 기회로 작용할 수도 있다. 또 단기적으로 발생하는 유동성 부재의 문제점도 회피 가능하므로 외부 경기 요인까지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있겠다.